大鲍岛，青岛最后的里院聚集区

    里院是老青岛市区内中下层居民的主要居住与生活场所，几乎占据了青岛早期历史城区的半壁江山。在青岛大规模旧城改造过程中，里院遭到了不同程度的拆除。虽然小鲍岛、台西镇、海关后、台东镇等处仍有少量里院留存，但比较集中的里院聚集地只剩下大鲍岛。据统计，大鲍岛区域现存里院建筑 187 个。其中，市南区 102 个，市北区 85 个。2022 年，青岛市启动城市更新与城市建设三年攻坚行动，以大鲍岛为主体的历史城区保护成为攻坚行动“一号工程”。至 2024 年，随着青岛历史城区保护更新工作的推进，大鲍岛区域很多里院已开门纳客。但是，大鲍岛究竟指的是哪片区域，大鲍岛有怎样的功能变迁，为什么青岛人喜欢“上街里”（即逛大鲍岛）？这些事，即便青岛本地人也未必说得清楚。

一、相生相长的大鲍岛区域变迁与里院开发建设

在搞清楚大鲍岛区域之前，有必要先搞清楚什么是“大鲍岛”。事实上，大鲍岛至少有3层含义。第一层含义，它是一个岛，关于这一点有很多史料佐证。据《胶澳志·方舆志·岛屿》记载，大鲍岛为胶州湾中一个小岛，位置在今小港北部。1908年的手绘《青岛全图》上，曾对大鲍岛有标注。第二层含义指原大鲍岛村。目前能看到的大鲍岛村拆除前的描述和照片，都来自德国人。1901年出版的《山东德邑村镇志》对当时胶澳地区所有村庄都进行了比较系统的记录。书中对青岛开埠前大鲍岛村的描述是，该村位于胶州湾东畔、靠近青岛村北部。第三层含义指青岛开埠后规划建设的大鲍岛区域。本文探讨的大鲍岛，指的是第三层含义。

青岛是中国近代以来按照规划建设发展起来的少数现代城市之一，大鲍岛最初就是被规划出来的一片区域。1898年3月6日，中德签订《胶澳租借条约》，之后不到半年的 9月2日，德国国内首次公布了青岛新城的规划。这个规划确定了市区范围，同时进行了功能分区。规划者为了在青岛确保欧洲人优先，同时也为了保证城市公共卫生安全，采取了华洋分治方式，即把市区划分为华人区和欧人区。在这个规划中，德国人在原大鲍岛村位置上规划了中国人城（也称华人区），位于欧人区（也称青岛区）北部。这里的中国人城就是大鲍岛最初的区域范围。在这一规划中，华人区与欧人区之间有一段未规划区域（为农田耕地），形成一段天然隔离带，使两个城区并未直接相连。大鲍岛区域在地图上被标记在山东街（今中山路北段）以东，其范围大致为今中山路、四方路、济宁路和沧口路合围区域。

大鲍岛区域的街道最初设计为网格状，横平竖直，形成规规矩矩的矩形地块。德租时期欧人区和华人区道路命名方式并不相同。欧人区采用重要的德国人名和地名，比如江苏路南段叫俾斯麦大街，广西路叫海因里希亲王街，曲阜路叫柏林大街。大鲍岛区的道路则基本以青岛本地地名和附近县城名称命名。即沧口、李村、海泊、四方等青岛本地地名和即墨、胶州、潍县、博山、芝罘、济宁、高密等附近县府名称皆被用来命名大鲍岛的道路。需要指出的是，大鲍岛区域的这些道路及路名从德租时期一直延用至今，也正是从这一点上，我们说大鲍岛区域仍保留有百年前的城市肌理和记忆。

不过，大鲍岛最初的范围存在时间非常短。德国总督府在其 1899—1900 报告年度的《胶澳发展备忘录》中称，“为了进一步扩展的需要，不得不把青岛和大鲍岛之间全部农田耕地用于建房”。大鲍岛村拆除于1900 年初，其拆除前后，大鲍岛区迎来了一波购地热潮。就现有史料看，青岛城市建设计划公布后，大鲍岛区域建设活动非常活跃，开发速度大大超过了德国人的预期，初期发展速度远超欧人区。所以，总督府必须拿出新的用地，供华人建设，被拿出来的新地块就是此前充作隔离带的今四方路与德县路之间区域。这意味着大鲍岛向南扩展了较大面积，其大致范围为今中山路、德县路、安徽路（原崂山路）、济宁路和沧口路合围区域。在1900—1901报告年度，建筑管理部门批准在青岛和大鲍岛建设的367幢楼房中，有234幢两层商住两用房属于中国业主。这里的商住两用房，多为大鲍岛地区最初的里院或里院组成部分。由此可见，中国人参与了大鲍岛区很大部分的建筑活动。至1904年，大鲍岛一带土地几乎全部卖出并盖满了房子。

随着人口不断增加和城市迅速发展，在德租中后期，山东街（中山路北段）以西区域也被划入大鲍岛区，即大鲍岛继续向西大面积扩展。至此，大鲍岛范围变为：西起济南路，北至沧口路，东至济宁路，向西南延伸至安徽路，南至德县路、保定路、大沽路。扩展后的大鲍岛西部很快也处于如火如荼的建设中，至1910年左右，中山路西侧建筑物已鳞次栉比，其中大部分建筑为里院。

至德租末期，大鲍岛东部也得以拓宽，沧口路、济宁路、禹城路、聊城路的围合区域也被纳入大鲍岛。这一区域中很多德租时期的里院现仍保存完好。由此，历经南扩、西突和东拓，大鲍岛范围变为由济南路、沧口路、聊城路、禹城路、济宁路、安徽路、德县路、保定路、大沽路围合的区域。此后，大鲍岛区域再未扩展，一直延续至今。

大鲍岛区域的几次拓展均发生在德租时期，这一区域里院最初的开发建设也基本发生在德租时期。正是在德租时期，大鲍岛不断拓展给里院提供了源源不断的建设用地，而里院的持续建设又反过来刺激了大鲍岛区域的继续拓展。可见，大鲍岛区域变迁与里院开发建设是相生相长的。作为德租时期的华人区，大鲍岛区域不断拓展的过程，也是华人势力不断扩大的过程。近代青岛是移民城市，大鲍岛区域是中国人尤其是中国商人在青岛的最早落脚地。华商的建筑热情，缘于对青岛发展前景的看好，而这一热情又直接推动了青岛经济发展。这些华商及其后人，是青岛最早的移民。从这一意义上，大鲍岛及建设在该区域的里院，在型塑刚刚诞生不久的“青岛人”这个群体的集体性格、观念与意识上，发挥了重要作用。

二、相辅相成的大鲍岛与里院功能变化

德租初期，大鲍岛区的行政区与功能区完全重叠。1900年6月，《德属之境分为内外两界章程》将行政区划分为内外两界，内界为市区，名为青岛；外界为乡区，名为李村。青岛又分为9区，即青岛、大鲍岛、小泥洼、孟家沟、小鲍岛、杨家村、台东镇、扫帚滩、会前等。同时，青岛市区按功能划分为：青岛区、鲍岛区、港埠区、别墅区、台东镇和台西镇等6个区。这里的功能区与行政区并不一一对应。其中，青岛区功能就是欧人区，港埠区在大小港一带，别墅区在汇泉湾一带。大鲍岛区最初的功能定位是作为较富裕中国商人居住和经商的区域，而较贫穷的中国劳工则被安置在专门建造的“工人区”——台东镇和台西镇。可见，在这一时期，大鲍岛的行政区与功能区范围基本一致。适应德租初期及中期的大鲍岛功能，这一时期里院的功能多为商住两用。按照建筑规范，欧人区建筑层数限三层以下，而中国城的房屋至多建两层，所以这一时期的大鲍岛没有高层里院，多数里院为两层，少数里院甚至只有一层。

1911年，中国发生了一件大事——辛亥革命。清帝逊位后，前清遗老们将青岛视为躲避革命的“世外桃源”。面对满腹经纶、非富即贵的遗老们，德国人试探性地开放了部分原本禁止华人居住的欧人区。这样一来，曾经持续了10多年的华洋分界，被德国人自己打破。既然欧人区已不再是欧人区，那么大鲍岛也就无所谓华人区，即此时大鲍岛的华人区这一功能已不复存在。遗老们居住到欧人区还带来一大变化，就是原来只存在于大鲍岛区域的里院实现了一次“南下”。

比如原军机大臣吴郁生即在宁阳路1号、3号建有安仁南里和安仁北里。颇为讽刺的是，宁阳路是当年遗老的聚居区。遗老们之所以选择这里，是出于安全考虑，因为此处靠近胶澳巡捕房（今市公安局驻地）。由于这些官员身穿华丽衣装，戴着名贵首饰，跟普通老百姓相比，日常生活较奢侈。中国百姓就把这条街叫“赃官巷”，以至于到解放前，很多人只知有“赃官巷”，而不知有宁阳路。此外，随着逊清遗老在内各地移民越来越多涌入青岛，介入产业、商业活动，为满足这些人居住和从事商业活动的需求，大鲍岛区域旧有单层房屋被拆除，很多楼房进行了加建和改建。

第一次日占时期（1914.11～1922.12），大鲍岛的性质继续发生变化，最明显变化是大鲍岛的行政区性质被彻底剥离，只剩下功能区性质。1922年的《青岛概要》中有这样的描述：“青岛之街市约可分为数区，为青岛区、别墅区、大鲍岛区、新街区、大码头区、工厂区、东镇西镇各地。……大鲍岛区邻接青岛区之西北，中外杂居之地。中央之山东街，在青岛最为繁盛，与上海之黄浦江畔、济南之西门大街，同占重要之位置。况西临帆船码头，山岭回抱，房屋比栉。如东莱银行之建筑，则区内首屈一指者也。”这里有一个词——中外杂居——应格外引起我们重视，即这一时期的大鲍岛已经从最初的华人区，变成了华洋杂处之地，且是青岛繁盛的商业区。这一时期大鲍岛的住宅建筑大多为里院。

上世纪30年代，被称为青岛的黄金十年，大鲍岛在这一时期可谓出尽风头，不仅传统商业转身升级，现代百货业也方兴未艾。这一时期，很多里院得到了翻建或改造，出现了三层乃至四层的里院。与此同时，具有商住两用功能的里院在大鲍岛发展中，也发挥了重要作用。很多重要商号就开设在里院的临街部分。就商铺位置而言，可视性和可达性越好的位置，商铺价值越高。所以在选择临街商铺的位置时，各里院临街的边和角得到了众商家的青睐。

在青岛老城区，很多街道往往就是某里院临街的某一边，很多叉路口往往就是某里院的一角。就商业价值而言，青岛里院无疑验证了“金角银边草肚皮”这一定律。如号称百年商街的青岛中山路，道路两侧是多个里院临街的一边，中山路与其他路的交叉路口，则是多个里院的一角。按照围棋术语，这些交叉路口类似围棋盘上的角，往往最有商业价值。而中山路两侧类似围棋盘上的边，属于较有价值。事实上，中山路与天津路交叉路口就是老青岛黄金地带中的黄金地带，岛城鲁菜第一店——春和楼、号称四代人皆在此拍照的天真照相馆、百年老店亨得利钟表眼镜店都坐落于这个路口。过去，中山路可谓老青岛最有商业价值的街道，青岛咖啡饭店、福禄寿大戏院、新盛泰

鞋店、盛锡福、震泰洋服、宏仁堂、海滨食品店、国货公司等老字号，以及原交通银行、明华银行等大型金融机构都在此立足。

只是中山路毕竟只有一条，占不到中山路的商家，便退而求其次地占领其他有商业价值的街道。如能在与中山路平行、稍东的潍县路开商号的，也都实力不俗。在老青岛，中山路一度被称为大马路，潍县路则被称为二马路。之所以被称为二马路，就是因其位置也具有非常强的商业竞争力，而潍县路两侧也是里院密布，即潍县路是多个里院的“边”。做生意，位置最重要。这一点，在青岛里院建筑的边与角，被表现得淋漓尽致。

过去，青岛里院的房屋多对外出租。只是，不同位置收取的租金也不尽相同。一般情况下，商用部分租金高于纯居住部分租金。1934～1935年，位于同兴里西南角的中映医院曾与业主打过一场旷日持久的房租官司。该医院一度以租金过高为由拒绝缴纳房租，其对比的就是同一里院二楼以上纯居住用房的租金，这一点被房东驳回，认为医院的门市房租金理应高一些。正可谓“金角银边草肚皮”，里院临街一角位置商用租金往往最高，其次为里院临街边，而院内租金往往最低。如广兴里，在解放前曾经是老青岛最主要的市场之一，院内商户最多时一度达70余家。这些商户多为小本经营，有些甚至就在院内搭建商住两用小板房。

随着历史城区的保护与开发，很多老里院焕发了新生，有些里院的房屋被再次对外出租。只是，这些被出租的里院房屋只具有商用价值。而在租金定价和商业价值回报率上，“金角银边草肚皮”的定律依然适用。事实上，在很长一段历史时期内，大鲍岛都是青岛经济最为繁盛之地。但1935年的《青岛施行都市计划方案初稿》，曾对大鲍岛区域日后的发展作出预测。该《计划》认为，台东附近位置居中、交通便利，将发展成为青岛新的市级商业中心。而大鲍岛区域虽商业繁荣，是当时的城市中心区域，却存在很多问题。作为市一级商业区显然是不合理的。这一预言在1990年代初期得到验证。随着1992年之后青岛市政府东迁，青岛的城市商业中心确实如《都市计划》预测的那般，由大鲍岛区域转向台东区域。

如果说过去，里院遍布的大鲍岛同时兼具青岛经济中心和青岛中下层市民居住地的功能，那么1949年后，随着青岛里院的商用功能逐渐弱化，居住功能逐步强化，大鲍岛的商用功能也相应弱化，居住功能相应强化。直到改革开放后，大鲍岛及其里院的商用功能才再次被激发出来，众多里院也再次恢复了曾经的商住两用功能。近年来，随着越来越多原住民搬离大鲍岛，大鲍岛的居住功能日渐弱化，商

业功能则日渐强化。在最新一轮城市更新中，翻建后的里院皆不再具有居住功能，而改为纯商业用途。与此同时，大鲍岛实现了由“居民区”到“历史街区”的转变，在商业区外，新增了文化休闲旅游等功能。

需要指出的是，在青岛历史上的城市化过程中，里院通过不断完善自身空间结构及配套设施、构建多元开放的社会生态和文化场景，适应了经济社会发展和民众的生活需要。在青岛如今的大规模旧城改造和城市更新中，里院亦显示了巨大的韧性、包容性和可持续发展的综合品质。所以，大鲍岛区的功能变化与里院本身的功能变化相辅相成。我们有理由相信，作为青岛里院最后聚集地的大鲍岛，其功能仍在变化中，因为大鲍岛的价值就在于其变化。也许有一天，大鲍岛会再次恢复曾经的商住两用功能，亦未可知。

三、相爱相杀的大鲍岛与里院烟火气

对于大鲍岛，青岛人有另一个称呼——老街里。青岛有一首广为流传的民谣：一二一，上街里，买书包，买铅笔，到了学校考第一。事实上，“街里”这一叫法并非青岛独有，很多城市都有被叫做“街里”的地方。但“上街里”对老青岛人似乎是一种执念，即便家门口就能买到或者吃到的东西，还是要舍近求远跑去街里一趟，就好像上街里买的书包和铅笔才是正宗的，上街里吃到的东西才对味。关于青岛老街里，还有这样一种说法，即青岛的“街里”中的“里”字指的就是里院。只是这一点，我们无从验证。

民国时期的青岛，有一段广为流传的顺口溜：“头戴盛锡福，脚踏新盛泰，身穿谦祥益，手戴亨得利，看戏上中和，洗澡天德堂，吃饭春和楼，看病宏仁堂”。顺口溜中所提到的这些老字号，无一例外都位于大鲍岛。用今天的话说，当年的大鲍岛给青岛人提供的就是一种全方位一站式餐饮购物体验。这样的体验对居住在大鲍岛的人而言，无疑是一种极大便利，即足不出大鲍岛，所有消费需求便都可得到解决。不过，在享受这种便利的同时，也要承受大鲍岛日复一日的喧嚣热闹所带来的各种不便。这一状况，从民国时期一直延续到本世纪20年代。而这一点在改革开放后建立的即墨路小商品市场上，体现尤为明显。

即墨路是位于大鲍岛北部一条并不长的老街，其两侧里院遍布。改革开放后，青岛市人民政府批准在市内建立17个农副产品市场，即墨路市场也在其中。由于地理位置原因，即墨路市场很快成为17个市场中最富盛名的一个。1984年，即墨路小商品市场已经闻名全国，相关报道甚至在美国和加拿大的中文电视机构播放。随着人们对小商品需求的不断发展，即墨路市场逐渐扩大到周边的李村路、潍县路、易州路、博山路等处。“买小商品到即墨路”一度是青岛人约定俗成的广告语。可以想象，即墨路市场最兴旺的时候，居住在周边的住户购物何其方便。

但有便利，就有不便利。1986年，该市场日流动人数已近20万人，由于市场营业时间较长，甚至开辟有夜市，其嘈杂程度可想而知。更有甚者，由于该市场并无公厕，给入市交易的双方都带来极大不便。曾有日本客人找厕所时，误在一居民的厨房小便，影响极为不好。

1997年，即墨路小商品市场响应政府号召“退路进室”，搬到了聊城路，离开了大鲍岛区域，但大鲍岛的喧嚣热闹仍在。其中，尤以博山路、四方路、易州路、黄岛路一带最具烟火气。胖姐烧烤、马家拉面、苟不理包子等，成为无数人的美食记忆，这里也见证了岛城烧烤 30 年的辉煌。

毋庸置疑，大鲍岛及其里院皆具有烟火气，但两者又是不一样的烟火。因为作为里院的住户，除了要接受前文所说的这种不方便与方便并存的状况，还要在充分享受丰富公共资源的同时，承受私密性较差的弊端。

大鲍岛的里院，与青岛其他区域的里院一样，都是典型的熟人社会。这些里院在某些地方类似现在的封闭小区，但不同的是，里院只对外封闭，对内则几乎处于完全开放状态。在这个典型的人口高度聚集的空间里，大家彼此相互“熟悉”，即这个环境内部没有陌生人。近年来，很多外地人会把里院理解为青岛的贫民窟，惊讶于青岛这样“钟秀而洋派”的城市最重要的地方居然会有这样的存在。殊不知这是青岛固有的文化。在青岛，不乏在一个里院中居住了近半个世纪的老人，这些老人早已习惯了里院的居住环境，尤其是邻里关系。随着新一轮老城区的保护与开发，很多里院人离开了曾经的住所，但这些人还会“常回家看看”，因为这些人的血液中流淌着里院人的基因，这些人的记忆中留存着人们津津乐道的“大院温情”。这样的熟人社会在如今的中国城市中，几乎已经绝迹。

人间烟火气，最抚凡人心。虽然私密性较差，虽然大鲍岛很吵，但居住在这里的里院人对其仍难以割舍。也正是这些介于开放与私密之间的院落，共同促成了大鲍岛地域容纳多样性的特质。明白了这一点，也就明白了大鲍岛与里院为何能这样相爱相杀地共存了100多年。