青岛档案信息网
|      首  页      |   政 务 公 开  |   局 馆 指 南  |   业 务 工 作  |   法 规 标 准  |   征 集 工 作  |   教 育 培 训  |   利 用 效 果 | 
|   青 岛 史 学  |   数 字 青 岛  |   青 岛 大 事  |     特 藏 室    |   藏 品 鉴 赏  |   历史知识库  | 数据化资源库 |   数字档案馆 | 
|   照 片 银 行  |   视 频 青 岛  |   学 者 文 库  |     老 青 岛    |   青 岛 风 情  |   青 岛 景 观  |     展 览 厅    |     English   | 
欢迎您: 游客 当前位置: 青岛档案信息网 > 学者文库 站内搜索
德占时期青岛土地政策初探
作者 : 杨来青      发布时间 :  2012-03-02 11:30:09
【字号: 【打印】 【关闭】
    德国侵占青岛期间,将土地作为立足之本和发展之基,为此制定和实施一整套土地政策,其中不乏值得研究之处。本文主要研究德占青岛土地政策的形成、变迁及其实施情况,以探究德国殖民当局土地政策对青岛城市发展的影响。

一、德国青岛土地政策体系分析
    德国在青岛的土地政策,是事前策划并在实施中逐步完善的。其它殖民地城市土地政策的得失,给德国政府以深刻的启示。德国人认定,一旦占领青岛并实施殖民开发计划,由于当地居民将提高地价和外来投机者囤积土地,青岛的土地价格将迅速攀升。①   此预见与实际情况一致,据德国殖民当局的报告,德国殖民当局占领青岛后,当地居民联合起来拟将土地卖价上升10倍。因此,早在占领青岛前,德国政府已经策划了完整的青岛殖民地土地政策。1896年11月,德国已经形成了决议:一旦德国军队占领该海湾,就马上开始征购土地,“以防别的国家抢先行动,使我们得不到最好的地基进行建设。”② “德国对当地居民之布告,更已于数月之前由北平德使馆备妥。”③   由于思路明确,准备较为充分,因此德国青岛土地政策的实施是迅速而坚决的,其土地政策体系也是有目的有计划有步骤地形成和实施的。
(一)实施土地买卖冻结政策。德国占领青岛当天即1897年11月7日,德国巡洋舰队司令棣利斯立即实施既定计划,以发布公告的形式宣布一项临时的土地管制措施:“禁止出卖土地,直至另行通告为止。”④ 其后,棣利斯再次重申未经德国占领当局许可,任何人不得以任何形式出让土地。这项土地买卖冻结政策,以武力为后盾,强制性禁止私人买卖土地,不仅有助于德国殖民当局理清土地状况,更重要的是确立了垄断土地买卖的基础。

(二)攫取土地税册,掌握土地所有者的情况。中国历来没有土地登记的做法,土地所有权是相对含糊的概念,既有普天之下莫非王土的传统观念,也有纳税者为土地所有者的既成惯例。从这种意义上讲,控制土地税册,也就掌握了土地所有者的情况。因此,德国殖民当局派兵入侵即墨,抢先控制土地税册,掌握了土地所有者及其占有土地面积等具体情况,从而抓住了下一步通过所谓“谈判”强购土地的主动权。

(三)以签订合同、支付定金的方式,确立德国殖民当局的土地垄断预购权。1897年12月到1898年1月,德国殖民当局与18个村签订了合同 ⑤, 明确了德国殖民当局的土地垄断预购权。根据德国殖民当局的报告,这些合同是与村民自愿签订的,按照合同村民得到一笔相当于中国一年土地税二倍的定金,但必须承诺只向德国殖民当局出让土地,而不能将土地出让给其他人;德国殖民当局收购土地时,按照德国占领前的价格予以收购,并从收购费用中扣除预付定金;收购之前,土地所有者仍然占有并可以耕种土地。但从承担此项工作的单维廉报告,这一工作并不顺利:“购地交涉,均由司徒白博士(笔者注:系德国驻上海领事馆总领事)及余与地主在当地面谈,执行此项任务虽然辛苦,亦有不便之处,且有些农民不易说服而需费很大的耐心,但此项工作仍不缺乏吸引力。晚间查对中国税簿及准备地主签字用之副本,翌晨天亮即冒着12月间风寒外出,以便与地主交涉。因此吾人对于村民及农地,日渐深入了解。”⑥   据单维廉报告,取得此项土地垄断预购权的全部费用不过3000余马克。目前见到的合同文本系译自德文,笔者从有关史料中发现新的文本如下⑦:
管驾东方海面德国兵船水师提督棣

为现将代德国国家所在之合同分条列下:
一、本提督现与尔等所立之合同,是因尔等出售各地应宜暂时留售于本提督或后任大臣,毋许售予他人;
二、现因尔等各地主允许,是以本提督特给体恤钱一次,其数均按两倍于每年定粮之数;
三、本提督或后任大臣欲购尔等之地,其价银均照本处现时平常之价给发。应先令地保及保正断价,然后即自行核定;
四、所有现给之体恤钱项多寡应在日后地价内控除;
五、所有各地未经本提督或后任之大臣购买以前,仍然作为佃户照常建造房屋或耕种各事,任听其便。
    吾等(青岛)各地主现因所订合同与吾等意见均属相符并领受合同内载之体恤钱项,吾等允宣在名册上签押以便作据须至合同者。
         
            大德一千八百九十七年拾贰月(初十)日
              大清光绪二十三年壹月拾柒日

(四)实施土地测量和制定土地使用规划,为土地管理提供依据。土地测量人员来自柏林,他们的迟到虽然成为德国殖民当局延缓向投资者出让土地时间的借口之一,但毕竟提供了准确的土地测量结果。1898年3月23日,德国殖民当局测量分队成立,该分队不仅承担气象、水文等测量职责,还承担地理基础测量、三角测量、地形测量和土地登记、建筑设施测量。⑧为了编制规划,先后形成了1:12500和1:1000的测绘图,对可供出售的地块按规格、类别登记造册,埋设边界标志。在此基础上,德国殖民当局形成了初步的土地规划,预留了军用和公用水道、广场、码头、公共场所所需土地。但是,为了满足长远的需要,在没有更加深入地调查卫生、经济、航海和军事土地需求之前,德国殖民当局没有急于出售土地,因为“任何轻率行事都会给繁荣发展造成严重障碍,造成将来财政方面的重大损失。”⑨ 从以后的情况看,德国殖民当局细致的规划工作,对城市建设和土地管理起到了重要的引导作用。
(五)强购土地,以满足军事占领和城市建设的需要。德国殖民当局占领青岛后,为满足驻军设防和安置第一批移民的需要,多次逼迫部分居民出让土地,价格则依照清军1891年设防时的购价,即每大亩(921平方米)25-75马克,这一价格低于当时省城济南的地价。居民认为当年清军所购土地为海边薄地,拒绝德国殖民当局的无理要求。德国殖民当局遂强行于1898年2月10日发布公告,确定德国殖民当局购买所谓“公用土地”的价格:“过去德占领军需要用地,均善意先与地主洽商,决定地价,予以收购。今大鲍岛与青岛之地主,提出要求过高,屡经会商迄无结果,而占领军用地孔急,故采用过去章将军购地办法,政府用地,均为公用,收购民间土地分作三等给价。视其优劣,每亩付价37.5元、25元及12.5元(笔者注:此为青岛流通货币墨西哥银元,《青岛市志•土地志》第27页记述的德国侵占初期土地价格一等地每亩七八十元,二等地每亩五六十元,三等地每亩二三十元应为马克。《青岛市政府实习报告》,林钦辰,1933年8月,青岛市档案馆馆藏资料A1100,第48页)。今后德国政府所需之土地亦将以同样价格收购。”⑩ 这一做法强行确立了青岛土地定价的基本原则,开了德国殖民当局大批低价强占土地的先河。
(六)出售土地,攫取利益。在经过初步调查特别是制定了港口和城市建设规划后,1898年9月2日,德国殖民当局颁布了《置买土地章程》。该章程首先明确了德国殖民当局对德占青岛全境土地的独占初购权:“嗣后由德国总督渐次将德属所有各地亩全行向中国地主收买,其买价须比照德国官兵未来驻守之先时兴地价酌定,每一地段系属何人之私业,总以中国官府所出粮册为凭。”⑾关于业主购买土地,一是必须通过德国殖民当局的拍卖购买,拍卖日期、底价等由德国殖民当局确定;二是业主买地用途须经德国总督认可,擅自更改用途、未按期领照或未按期竣工的,予以相应的处罚;三是土地转让应将卖价告知德国殖民当局核查,并将土地(不含建筑物)收益的三分之一交与德国殖民当局,即征收土地增值税。为限制违章交易,德国殖民当局具有优先购买权;四是业主所购土地25年内未转让的,要将地价增值部分的三分之一交给德国殖民当局,即征收土地特别增值税;五是业主需按地价的6%缴纳土地税,其中前三年依据土地卖价缴纳,以后按照土地评估价缴纳。在颁布《置买土地章程》同时,德国殖民政府还公布了城市建设初步规划和图纸,以便购买者了解土地的用途。
(七)公用土地划拨、变通处置和出租。德国殖民当局军用土地实行划拨。对公益事业,1898年9月2日发布的《置买田地章程》第四端规定:“兴办急公好义或与工艺有益之举者,无论德境内何地,均可向总督受买或承租,其细微之事及酌定何法等节,随时听候总督裁夺。”⑿   即凡公益事业用地不必通过竞标购买,其地价、租金及土地税则可协商确定。“有时政府不取资金或其它贷价即给与土地。例如教会、机(关)、学校、医院之类。” ⒀《经理台东镇事务紧要规条》规定台东等劳工区住宅用地亦免费划拨,“在该镇地皮任人检租盖造住房、铺房以及栈房,惟租价分为三等,上等每月每方八角五分,中等每月每方七角,下等每月每方五角五分,每方计地二百方米打。” ⒁对一些未标售的土地则予以出租,起初出租土地主要用于建房、园艺等,租期、租金等无一定之规,随着码头周围出租仓储用地的激增,土地租金成为土地收入的三项主要来源之一。
(八)建立土地登记制度。德国殖民当局占领青岛后,设土地登录局,调查土地权属,实施土地测量,推行土地登记,并将土地抵押与土地登记结合起来,形成了完整的土地登记制度。
(九)完善和调整土地政策。为规范土地买卖和土地管理,德国殖民当局共印发了18个与土地有关的法律性文件,以完善和调整土地政策。除上述提及的文件和技术性的、程序性的文件外,涉及重大问题的调整有以下内容:
1、重新确立土地所有人及其土地面积认定办法。1904年5月5日,德国殖民当局发布《田地易主章程》。该章程进一步重申了德国殖民当局陆续购买德占全境土地的规定,并将《置买田地章程》规定的土地所有人认定办法由“以中国官府所出之粮册为凭”改为“以衙门发给新立之粮册为凭” ⒂。
2、放松德国殖民当局未购买土地出让的管制。上述章程允许德国殖民当局尚未收购土地进行交易,但规定“所有本署未经价买之地,只准卖与籍隶德境、即墨、胶州三处华人管业,仍当先行报请衙门准否。”
3、应对部分建筑违章延期放宽处罚规定。《置买田地章程》规定“买地作何用法已准后,如有未请总督照准而擅自更改甚多或于酌定期内并未照办者,即罚该地主将地业充归总督公用。是时照起买所交买价一半交还注册之地。” ⒃   由于一些房屋因建材昂贵等原因未按期建筑,“概照法令没收地基揆诸人情未免过酷。” ⒄   为避免矛盾,德国殖民当局遂下令将建筑期限由2年延展至3年,如仍未建成,则仍可保留建筑费的一半。此方案仍难以实施。遂再次修改办法,改为按超过规定工期的不同年限加收9%-24%的土地税,即累进的特别土地税。
4、划分区域重新评估土地价值。1902年,德国殖民当局按照土地销售情况将青岛市区划为六个区域,重新评估了土地价值,作为收取土地税的计算标准。其中一区每平方米1.69银元,二区每平方米1.32银元,三区每平方米0.83银元,四区每平方米1.01银元,五区每平方米0.96银元,六区每平方米0.45银元。1914年4月1日重新制定土地税征定办法,调整土地税计算标准。调整后的土地税计算标准分为11个等级,最高的每平方米2.4银元,最低的每平方米1银元(详见下图)。

 


综上所述,德国侵占青岛实行的土地政策是一个完整的系统的体系,这个体系大致可以通过下图予以概括:

 


二、德占时期垄断青岛土地的情况
(一)垄断和强购土地情况
因资料不完整,德国殖民当局预购和收购土地的情况一直没有系统的记述。据《胶澳志》记载,1898年1月至1902年四年间青岛市区一带强购一万四千余亩,日德开战前十余日在李村、沧口、海西一带强购四千五百余亩,两者合计应为18500余亩⒅。据笔者分析,原文使用的面积单位应为大亩(921平方米/大亩),应折合为31820亩(667平方米/亩)。
《胶州发展备忘录》对强购土地情况记述不系统,且1910年以后的德国殖民当局年度报告没有此方面的记述。有学者据1899年-1909年《胶州发展备忘录》所载数据统计,这一数量达2.14万亩以上,推测总数应在3万亩以上 ⒆。
部分年份德国殖民当局强购土地统计表
年     度 强购土地面积(公亩) 支   出
(元) 每平方米平均价格(元) 备   注
1898.10-1999.10 60000 此为约数
1899.10-1901.10 40000 应大于此数
1902.10-1903.10 19587.57 0.0265
1903.10-1904.10 10674.21 22933.17 0.0215
1904.10-1905.10 5136.68 37055.29 0.0721
1905.10-1906.10 1311.30 5180.88 0.0395
1906.10-1907.10 686.98 2052.86 0.03
1907.10-1908.10 4302.939 19139.64 0.0445
1908.10-1909.10 1044.42 4782.11 0.0458
合     计 142744.099
合21400.9亩
(摘自相关年度《胶州发展备忘录》)
最近,笔者查到下列一份日本文件,该文件全面地反映了这方面的情况。
德国殖民当局垄断收购土地实施情况调查表
地   域 垄断购买权设定坪数 垄断购买
预定金(美元) 购买坪数 购买金额
(“美元”) 未收购土地坪   数
青岛 1345434 477.444 5332598 459640.27 0
湖岛子 139168 50.202 74107 6655.27 65061
吴家村 116556 72.765 98766 25539.84 17790
仲家洼 24170 10.888 17460 2946.48 6710
丁家庄 11666 14.908 0 0 11666
孤山 32017 11.032 30502 7883.51 1515
四方 279080 96.778 496710 40169.79 0
小村庄 148855 57.632 391383 44393.38 0
元家庄 70542 25.924 45496 5553.36 25046
湛山 176262 60.546 110204 15777.25 66058
郭家台 63150 21.746 0 0 63150
黄岛 290303 99.942 5837 529.65 284466
海西半岛 987366 340.259 32810 2376.30 954556
合   计 3684569
1340.066
6635873
611465.1
1496018

原文注:
1、郭家台的地名未知
2、用红笔标注的未收购土地与购买土地面积之和比设定面积
3、目前收购红笔标记的未收购土地1496018坪需要支出217661美元。
    (笔者注:原文货币单位为“弗”,字面意思为美元。从德国为征收土地税绘制的地价标识图分析,货币单位使用标识为“$”,为当时青岛的流通货币墨西哥银元。笔者认为日文资料所使用的“$”,亦应指墨西哥银元,本文均采用“美元”以示之)
    从这份日本1917年内部资料看,德国计划垄断预购控制的土地为3684569坪,折合18257亩,并为此支付了1340.066“美元”预定金。强购土地共计6635873坪,折合32887亩(20)。从该资料的用途和学者推算结果看,该数据具有较高的可信度。
    德国殖民当局强购土地的支出总额尚未发现权威的官方数据。德国强购土地的价格按不同级别分别为每亩37.5元、25元及12.5元。如果按每亩25元计算,强购土地支出为822175元;按照日文资料提供的数据,购买土地的费用为611465.1“美元”。据此可推算,其支出数当在85-61万银元左右(注:含房屋补偿等费用)。
    德国殖民当局强购土地出现过两个峰值。一是侵占青岛初期的圈地高潮。通过下图可以看出,1901年前基本购完了城市建设和植树需要的土地,此后进入根据城市发展需要逐步购买土地的阶段。另一个高潮是在1914年左右,为军事需要,购置了4500余亩土地(此为《胶澳志》提供的数据,计量单位采用大亩)。

 

(此图系根据部分年份德国殖民当局收购土地统计表和《胶澳志》有关数据绘制)。

(二)土地标售情况
1898年10月德国殖民当局开始标售土地,由于资料不全,其官方统计数据截至到1909年,共标售土地1540亩。
部分年份德国殖民当局出售土地统计表
年     度 出售土地面积
(公亩) 出售收入
(元) 平均每平方米
出售价格(元)
1998.10 1053.90 105390 1
1898.10-1999.10 2080.00 161921 0.779
1899.10-1900.10 909.59 80809.07 0.888
1900.10-1901.10 1791.96 181706.75 1.014
1901.10-1902.10 188.34 13849.85 0.74
1902.10-1903.10 1465.82 12333.75 0.084
1903.10-1904.10 673.89 36699.94 0.542
1904.10-1905.10 1265.65 108038.36 0.854
1905.10-1906.10 963.96 76224.06 0.791
1906.10-1907.10 247.19 29996.77 1.214
1907.10-1908.10 483.67 40264.90 0.832
1908.10-1909.10 203.345 17953.41 0.883
合     计 10273.415
865187.86

(摘自相关年度《胶州发展备忘录》,平均价格为笔者计算所得,1903年度数据原文如此)
据日本官方调查,德国殖民当局共标售土地面积为440894坪(约合1457155平方米,2185亩),收入为1396998.22“美元”。
德国殖民当局标售土地数量和金额统计表
出售土地的位     置 出售人 面     积
(单位:坪) 收     入
(单位:“美元”) 备   注
青岛市街 中国人 145378 683189.97 含土地抵押金(下同)
德国人 186944 597832.39
其它外国人 42632 95156.15
青岛近郊 中国人 51834   9772
德国人 14106 11047.71
合     计 440894
1396998.22

注:原文售价合计为1397358.22(21)
另有资料表明,1898年-1911年德国殖民当局标售土地收入当为224.1万马克,土地收入为398.2万马克。
青岛市土地收入统计表
(1898-1911年)           单位:千马克
年   项 别
别 标售地价收入 地   税 地   租 总   计
1898 320.00 11.00 331.00
1899 110.00 30.00 140.00
1900 340.00 50.00 390.00
1901 20.00 30.00 50.00
1902 15.00 63.00 20.00 98.00
1903 39.00 62.00 35.00 136.00
1904 154.00 101.00 46.00 301.00
1905 174.00 106.00 75.00 355.00
1906 92.00 136.00 83.00 311.00
1907 89.00 123.00 84.00 296.00
1908 53.00 119.00 71.00 243.00
1909 77.00 122.00 43.00 242.00
1910 132.00 136.00 40.00 308.00
1911 626.00 155.00 0 781.00
合   计 2241
1244
497
3982

注:合计为笔者统计(22)
    按上表分析,至1911年德国殖民当局土地标售收入在2241000马克以上。考虑到马克与银元的汇兑比率在不同时期有较大的波动(笔者注:1903年前2马克=1银元,1903年1.66马克=1银元,1906年2.38马克=1银元),即使按1银元兑换1.66马克计算,德国殖民当局的土地标售收入计达到1350000银元,与日文资料记载的1396998.22“美元”较为接近。
    因资料不全,目前尚难以精确地计算德国殖民当局的土地收益。德国殖民当局出售土地的收益十分惊人。按照日文资料分析,收购6635873 坪土地的支出为611465.1 “美元”,出售440894 坪土地的收入为1396998.22 “美元”,也就是说仅出售6.65%的土地,直接获益2.29倍以上。如果把出售土地的收入1396998.22 “美元”和1898-1911年土地税1244000马克、地租497000马克折价为银元计算,土地收入至少在2445793元以上。减去土地收购成本,收益当在1834328元以上。
    从1898年-1911年土地标售曲线分析,青岛土地标售呈现明显的波动性,这种波动性有其内在动因。1898年-1900年是第一次波峰,当由看好青岛发展前景的投资者蜂拥而至所为,此为攫取第一桶金的初始投资阶段;1901年-1903年土地投资陷于低谷,原因在于此一阶段中国社会不稳定,青岛又处于基础设施建设时期,赢利空间不明朗,投资人观望气氛浓厚;其后,随着大港投入使用和胶济铁路全线通车,土地标售不断攀升,此为贸易拉动土地投资阶段。伴随世界经济形势衰退、山东农业歉收以及贸易拉动效应的释放,青岛土地销售再次陷于低谷;1909年,德国殖民当局放宽了融资管制,青岛的土地投资人可以面向德国国内发放土地抵押契据,吸引了大批资金,1910年1月24日德国政府下令:“依次证书,德华银行在青岛准设土地抵押一科以放债,以为取得土地所有者通融抵借之资”(23),放松了德华银行抵押贷款限制。由此,青岛地产由此出现大幅上升之势,进入金融支撑土地投资阶段。

 

(此图系据青岛市土地收入统计表绘制)

三、德国殖民当局土地政策遇到的抵抗
    德国殖民当局攫取土地的手法看似协商购买,实则是赤裸裸的低价掠夺。当事人回忆:“当时青岛多数人以捕鱼为生,村庄多而散。德军来了,不管是渔民还是农民,也不事先安置,就连打带哄把这些住户撵走了。有的人赶到西大森、西岭一带,即便是给个十元八元的,也盖不起房子,只好用些席子搭些小房。”(24)另有记载,会前村一家共11口人,原有土地7.5亩,渔船1艘,迁离时其房地产和渔船仅折算为970元,被迫远栖棘洪滩(此处多为烟碱地,笔者注),生活日见贫困。(25)《青岛市志》亦有“一体北徙,家毁产荡,以靠工役为活”(26)的记述。被剥夺土地的农民失去生活来源而流离失所,不仅失去了赖以为生的生产资料,自己也沦为殖民地建设的廉价劳动力。因此,德国殖民当局土地政策受到失地居民的抵抗是必然的和普遍的。
    在德国殖民当局的报告中,提到土地所有者的抵抗大都采用了隐晦的表述。“鉴于上述复杂而分散的土地占有关系,因而与有关人订立合同是件非常费力的工作。”(27)   “可以预见到,这些第一次在胶州实际贯彻执行的原则和其它许多规定一样会在有关范围内引起一些抵触情绪;然而现在就已能看到,这些保护区内部和外部的有关方面已在敛声吞息,并转而积极地承认这些原则了。”(28)“虽说购置土地工作目前在民间还未遇到任何实际困难,但要使卖方各方面都能满意,还需要进行相当费时的谈判。在购地时所提出的土地价格中,赔偿费用得到十分合理而满意的解决。土地占有者在赔偿金方面所提出的合理而善意的要求大大有助于加深当地人民对总督府的信任。”(29) “艰巨而费时的征地工作就这样一步步地完成,在没有遇到干扰的情况下已经在某种程度上接近尾声了。”(30)
    但从其他史料看,土地所有者的抵抗是普遍性的,服从则完全是被迫的。德国殖民当局1898年2月10日公告从反面印证了这些反抗。《单维廉传》记述:“数千农民对于祖传之地,习惯上颇为留恋,乃至不愿出售,交涉颇为费事,承办购地之官员因此须费很大的功夫、耐心及了解。德国以占领者对中国有绝对的优势,此种势力以及公正和镇静的交涉商谈皆有助于顺利地解决此项购地之任务。因此购地工作,前后竟达数年之久。”(31)   因地价过低,“当时大鲍岛等处人民大起阻,谓生机被攫,恒见从长谋生无术。”德国殖民当局在施以高压政策的同时,还采取了利诱的手段:“盖欲尔等常有工作之生活,虽因势所迫,不得不收买尔等土地,然在未使用该地之前,仍按最低廉之租价出租尔等。该地一经使用,即建成楼房、货店以及工厂,尔等或为店中用人,或为厂中工匠,工作既繁,生息自厚,尔等所赢之利将十倍为农。”(32)

四、德国殖民当局土地政策概评
    从表象上看,把青岛建成德国在远东地区军事基地、模范殖民地和文化传播中心,是德国侵占青岛的目标。但是,从深层次看,攫取中国的利益,实现与列强的争霸才是德国的核心目标。德国殖民当局在青岛实施的包括土地政策在内的所有政策,都是围绕这一目标实施的。
    德国殖民当局将防止土地价格失控,影响妨碍德国政府政治目标的实现,作为建立青岛土地政策体系的首要目的。通过垄断性的土地立法,不仅使德国在中国有立足之地,还可以排斥包括列强在内的各种势力的竞争,使德国在中国站稳脚跟,谋取快速扩张。“防止不正当的土地投机倒卖,保留足够的公用土地,以确保殖民当局不断增长的对土地的需求,并可不受价格左右。保护区把这种政治上极为重要的目的放在首位,把公家的经济利益放在第二位的土地政策之贯彻,是海军当局一开始就强调的。”(33)   这种土地政策本质上是用来维护和拓展德国国家利益的,是建立在掠夺、利己和排他基础之上,不可能是真正意义的实现社会公平的土地政策。
    掠夺土地资源,确保享有土地及其增值成果,为殖民地建设和管理提供经济支持,则是德国殖民当局土地政策的经济动因。德国殖民当局的土地政策是牺牲当地居民权力和利益、剥夺当地居民家园和生产资料的掠夺政策。为使其掠夺土地达到最大的效益,德国殖民当局制定了完备细致的土地政策。这一政策的关键之处是基于以下考虑:占领初期出售土地的价格并不是该土地正常的标准价格,不能反映城市开发以后土地的实际价值。必须通过土地控制措施,使德国殖民当局从土地升值中得到益处,也不会消弱土地私人交易的活力。德国殖民当局认为:“另一种可以既阻止土地高利贷者活动,又不致于干扰开始阶段之发展的方法是实行土地税制”(34),   既可以防止土地过度集中导致的投机行为,也将加快资金积累的进程。从青岛城市的发展中看到,这一政策产生了很明显的效果,在维持地价基本稳定、防止过度投机的前提下,为城市发展提供资金的能力稳步提高,在本埠收入中的份额比较重。即使在土地标售情况中等偏上的1910年,德国殖民当局收取的土地收益达到310000马克(35),这项收益与码头和造船厂收入(1918000马克)、运输及仓储收入(860000马克)、水电营业收入(502000马克)、海关税补助收入(433000马克)等一起成为德国殖民当局的五大财源。


注:该图由笔者依据有关年度《胶州发展备忘录》的数据计算,1903年数据原因不详。
 
注:该图由笔者依据《胶澳志•财赋志》第24-26页的数据计算。

    从技术层面看,德国殖民当局在青岛实施的土地政策确有过人之处,在青岛率先实施的土地增值税制度更被视为开先河之举,对青岛城市迅速崛起产生了很大的影响。一些人人认为德国在青岛实施的土地政策是一个创举,并为“胶州这个榜样的影响已远远超出了我们帝国的疆界”(36)   而自豪。在中国,也被誉为“其干涉政策之积极,限制之严厉,可谓甚矣。”(37)   孙中山也曾想借鉴这一政策制定土地管理规章,实施土地改革。由于受其德国式殖民政策的影响,德国殖民当局土地政策在策略上也存在明显的局限性:一是规定禁止中国人在欧人区居住,这一种族歧视性的政策限制了中国商人购买土地的积极性,对土地开发产生了负面影响,德国殖民当局1914年不得不废除了这一规定。二是由于德国殖民当局的土地政策主要服从和服务于军事基地和商贸中心建设,因此没有出台灵活的、可以吸引工业投资的土地政策,在一定程度上限制了外来资本的流入,影响了青岛经济特别是工业经济的发展;三是高额的地价、税收和转让成本增加了工商业和居民生活的成本,“青岛港口以物价最贵而闻名全国,青岛外商经营的商店要价1元的商品相当于德国国内要价1马克的同样商品,主要原因是青岛的住房和商店房租比上海要贵百分之三十至五十”(38),“土地投机占据了重要的位置,而五居室房子的租价达到了2000-5000马克。”(39)过高的土地成本必然延缓城市发展的进程。随着青岛城市的发展,土地政策在城市建设初期的拉动作用相对减弱的趋势正是这一问题的反映。对此,有必要予以全面的认识。


引文:
①胶州发展备忘录(1897年11月-1998年10月)》,青岛市档案馆馆藏资料翻译稿,未出版,资料A6950,第4、5页;
②《在‘模范殖民地’胶州湾的统治与抵抗》,[德]余凯思著,山东大学出版社2005年版,第247页;
③《单维廉传》,《青岛文史撷英•德日占领卷》,第121页;
④《胶州发展备忘录(1897年11月-1998年10月)》,第6页;
⑤《胶澳志•财赋志》,卷九,第13页;
⑥《单维廉传》,《青岛文史撷英•德日占领卷》,第122页;
⑦《日独战役讲和准备调查附属参考调书(下卷)》,日本国立公文书馆档案,第7页
⑧《胶州发展备忘录(1897年11月-1998年10月)》,第36页;
⑨《胶州发展备忘录(1897年11月-1898年10月)》,第7页;
⑩《单维廉传》,《青岛文史撷英》,第124页;
⑾《青岛全书》,1911年出版,青岛市档案馆馆藏资料,A6663,第179页;
⑿《青岛全书》,第181页;
⒀《青岛市政府实习报告》,林钦辰,1933年8月手写本,青岛市档案馆馆藏资料A1100,第48页;
⒁《青岛全书》,第18页
⒂《青岛全书》,第182页;
⒃《青岛全书》,第180页;
⒄《青岛市政府实习报告》,林钦辰,第56页;
⒅《胶澳志•税制》,第14页;
⒆《近代山东城市变迁史》,王守中、郭大松著,山东教育出版社2001年版,第199页;
⒇《日德战役讲和准备调查附属参考调书(下卷)》,第3-14页)
(21)《日德战役讲和准备调查附属参考调书(下卷)》,第15页)
(22)《青岛市政府实习报告》,周之佐著,(台)成文出版社有限公司、(美)中文资料中心1977年版,第193页;
(23)《胶州行政》,单威廉著,朱和中译,民智书局1923年版,第57页
(24)《1901年青岛见闻点滴》,邹升三著,《青岛文史撷英•德日占领卷》,第171页;
(25)《德帝在青岛的暴政与青岛人民德反抗》,时桂山、马庚存著,《青岛文史撷英•德日占领卷》第166页;
(26)《青岛市志•土地志》,青岛史志办公室编,新华出版社1999年版,第26页
(27)《胶州发展备忘录(1897年11月-1998年9月)》,第6页;
(28)《胶州发展备忘录(1898年10月-1999年10月)》,青岛市档案馆馆藏资料翻译稿,未出版,资料A6951,第9页;
(29)《胶州发展备忘录(1899年10月-1900年10月)》,青岛市档案馆馆藏资料翻译稿,未出版,资料A6952,第16页;
(30)《胶州发展备忘录(1900年10月-1901年10月)》,青岛市档案馆馆藏资料翻译稿,未出版,资料A6953,第9页;
(31)《单维廉传》,《青岛文史撷英》,第124页;
(32)《青岛市政府实习报告》,林钦辰,1933年8月,青岛市档案馆馆藏资料A1100,第48页;
(33)《胶州发展备忘录(1904年10月-1905年10月)》,青岛市档案馆馆藏资料翻译稿,未出版,A6957,第8页;
(34)《胶州发展备忘录(1897年11月-1998年10月)》,第10页;
(35)《胶澳志•财赋志•度支》,第24-26页;
(36)《胶澳租借地经济与社会发展》,青岛市档案馆编,中国文史出版社2004年出版,第313页;
(37)《青岛市政府实习报告》,林钦辰,1933年8月,青岛市档案馆馆藏资料A1100,第52页;
(38) 《胶海关十年报告(1902-1911年)》,见《帝国主义与交海关》,青岛市档案馆编,档案出版社1986年出版,第141页;
(39)《胶澳租借地经济与社会发展》,青岛市档案馆编,中国文史出版社,2004年出版,第313页。

 
 
版权所有:青岛市档案馆 技术维护:青岛市档案馆网站管理中心 技术支持:青岛方天科技股份有限公司
 ICP证号:鲁ICP备18013060号-1 地址:青岛市市北区延吉路148号 邮编:266034  鲁公网安备 37020302370709号